De acordo com o Censo de Moradia QuintoAndar e Instituto Datafolha, feito em 2022 , ter um imóvel é o sonho de 87% dos brasileiros. Juntamente com a profissão, a casa própria está no topo dos desejos dos pesquisados, sendo mais valorizada do que a estabilidade financeira, ter um negócio próprio, casar ou ter filhos.
Se você também tem esse sonho, confira respostas para as dúvidas mais comuns que surgem na hora de planejar a compra de um imóvel.
Comprar ou alugar, o que é melhor?
Embora comprar a casa própria seja a preferência nacional, existem pessoas que, por dificuldade na hora de guardar dinheiro ou por opção, preferem morar de aluguel. Essa decisão deve levar em conta seu estilo de vida e valores pessoais.
Para um jovem profissional que deseje ter liberdade para se mudar constantemente de bairro, cidade ou país devido a estudos ou trabalho, por exemplo, o aluguel pode ser uma excelente opção.
Nesse caso, há a conveniência de contratar uma moradia por tempo determinado sem perder a mobilidade. Isso sem contar que o aluguel costuma custar cerca de 0,5% do valor do imóvel, enquanto a parcela do financiamento imobiliário pode chegar a 1% sobre o valor.
Por outro lado, investir na compra do imóvel próprio ao longo da vida pode ser vantajoso para garantir a moradia na aposentadoria, quando a renda do trabalho tende a cair e os custos de habitação podem acabar pesando muito no bolso. Na matéria comprar ou alugar um imóvel, abordamos outros aspectos que podem ajudar nessa decisão.
Aplicar o dinheiro para comprar à vista ou financiar?
A compra de um imóvel à vista parece um sonho inalcançável, porém com disciplina e organização financeira, é possível adquirir sua casa própria sem a necessidade de entrar em um financiamento. Para isso, vale lembrar a diferença entre o valor de um aluguel e de uma parcela de financiamento. O aluguel costuma custar em torno de metade do valor da prestação de um financiamento de um imóvel de mesmo padrão.
Assim, a dica é alugar como se estivesse financiando. Ou seja, se a prestação da casa dos seus sonhos custaria R$ 2.000,00 e o aluguel de um imóvel similar custa em torno de R$ 1.000,00, a ideia é morar de aluguel e direcionar os R$ 1.000,00 que sobram para um investimento financeiro corrigido acima da inflação por um período mínimo de 10 anos a 15 anos.
Ao final desse período, o recurso poupado juntamente com o FGTS (caso o investidor seja contratado como CLT) deve ser suficiente para comprar um imóvel à vista, dar uma entrada mais alta para financiar uma parte menor da casa própria ou ofertar um lance em uma carta de crédito de consórcio.
Esta modalidade de aquisição funciona como um autofinanciamento, ou seja, um grupo de pessoas que contribuem com parcelas mensais do bem e a cada mês, um consorciado é contemplado por sorteio ou lance.
Já o financiamento é ideal para quem não tem disponibilidade ou disciplina para poupar e tem pressa para adquirir o bem. Os juros do financiamento acompanham a alta de Selic, que atualmente está entre as mais altas históricas, por isso vale a pena fazer contas, analisar bem o orçamento e comparar taxas antes de tomar essa decisão. O Open Finance permite maior mobilidade e compartilhamento de informações entre as instituições financeiras e pode ajudar nessa tarefa!
Outro detalhe importante na hora de financiar um imóvel é lembrar de outros custos além da parcela, como a mobília, a reforma e os impostos envolvidos nessa aquisição. Além disso, vale lembrar que ao longo do financiamento, o bem fica alienado à instituição financeira. Por isso se deixar de pagar as parcelas, o imóvel pode ir a leilão. Por ser um compromisso de longo prazo, um bom planejamento é fundamental para fazer a escolha certa.
Tabela SAC ou PRICE: qual tipo de financiamento é o melhor?
Caso opte pelo financiamento imobiliário, é importante conhecer as duas modalidades principais de amortização: SAC (Sistema de Amortização Constante) ou Tabela PRICE.
No SAC a amortização do saldo devedor acontece de forma constante, portanto as prestações serão decrescentes, uma vez que o saldo devedor será reduzido a cada parcela.
Veja a simulação das três primeiras prestações de um financiamento de um imóvel de R$ 400 mil, por 30 anos (360 meses), considerando uma taxa de juros de 10% ao ano (CET: Custo Efetivo Total).
| Parcela | Prestação | Juros | Amortização | Saldo Devedor |
|---|---|---|---|---|
| 1 | R$ 4.300,77 | R$ 3.189,66 | R$ 1.111,11 | R$ 398.888,89 |
| 2 | R$ 4.291,91 | R$ 3.180,80 | R$ 1.111,11 | R$ 397.777,78 |
| 3 | R$ 4.283,05 | R$ 3.171,94 | R$ 1.111,11 | R$ 396.666,67 |
Já a tabela Price utiliza a mesma lógica dos financiamentos de veículos e outros bens. As parcelas são fixas e a amortização é crescente. Veja um exemplo de como ficariam as parcelas dessa modalidade de financiamento, considerando o mesmo prazo e a taxa de juros acima.
| Parcela | Prestação | Juros | Amortização | Saldo devedor |
|---|---|---|---|---|
| 1 | R$ 3.383,56 | R$ 3.189,66 | R$ 193,91 | R$ 399.806,09 |
| 2 | R$ 3.383,56 | R$ 3.188,11 | R$ 195,45 | R$ 399.610,64 |
| 3 | R$ 3.383,56 | R$ 3.186,55 | R$ 197,01 | R$ 399.414,63 |
À primeira vista, a tabela Price parece mais vantajosa pois o valor da prestação começa menor e é fixo, por outro lado, a amortização é mais lenta e o saldo devedor leva mais tempo para ser amortizado.
No sistema SAC, entretanto, a amortização é mais rápida e as parcelas decrescem de valor ao longo dos anos, o que pode ser mais vantajoso para aliviar o bolso do comprador no longo prazo. Nesse caso, o consumidor irá pagar menos juros no total.
Qual escolher? Depende da sua necessidade. No Sistema SAC a prestação será maior no início, o que poderá comprometer significativamente o orçamento. Já na Tabela Price, são pagas prestações menores e constantes, o que pode dar mais segurança para algumas pessoas.
No SAC, as parcelas são maiores no início, porém, decrescentes, até um momento que as prestações se igualam e depois a relação se inverte, comparada a Price. Para quem tem a intenção de antecipar a quitação do Saldo Devedor, o SAC se mostra mais interessante, uma vez que a prestação inicial é mais alta e a amortização constante, que faz o saldo devedor cair mais rapidamente.
Como acelerar a quitação do imóvel?
Quem entra em um financiamento deve lembrar que existem várias maneiras de acelerar a quitação e reduzir o prazo desse compromisso. Uma das mais comuns é o uso do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço), depositado pelos empregadores para o benefício dos empregados contratados pelo regime CLT.
O saldo do FGTS pode ser utilizado tanto na hora de dar a entrada no financiamento, quanto nas amortizações. É sempre recomendável utilizar o saldo na entrada para reduzir o valor das prestações. Depois dessa primeira utilização, é preciso esperar um intervalo de dois anos para começar a abater novamente o saldo devedor do financiamento com o FGTS.
Após esse período, é possível utilizar o fundo de garantia para abater o saldo devedor, pagando as últimas parcelas. Outra forma interessante de usar o FGTS é para reduzir em até 80% o valor das 12 parcelas seguintes. Veja um exemplo simplificado:
- Valor da parcela: R$ 1.000,00
- Saldo disponível no FGTS: R$ 10.000,00
- R$ 10.000/12 meses = R$ 833,00
Porém, como só é possível abater em até 80% do valor da parcela, seriam usados R$ 800 para esse fim e as parcelas dos 12 meses seguintes seriam de R$ 200,00. No ano seguinte, repete-se o procedimento e assim sucessivamente.
Nesse caso, é recomendável investir o valor economizado com a redução da parcela em um aplicação que renda mais do que a poupança para, futuramente, pagar outras parcelas do financiamento e assim acelerar a quitação. Usar o 13º salário, a PLR e outras rendas extras também pode ser uma ótima pedida para dar um gás na quitação da casa própria. Confira o Guia da Renda Extra e inspire-se!
Imóvel é um bom investimento?
Investir em imóveis pode ser uma boa ideia para garantir renda extra no futuro, já que os aluguéis entram mensalmente na conta e dão uma boa ajuda no orçamento, especialmente quando a renda do trabalho cai na aposentadoria.
Porém, embora o investimento em imóveis seja conhecido como algo seguro, vale a pena lembrar que ele envolve alguns riscos, tais como:
- O dinheiro fica imobilizado, ou seja, indisponível para utilizar. Se precisar de liquidez, a venda do bem pode demorar meses ou anos.
- Inadimplência do inquilino por problemas pontuais ou desorganização, pode atrapalhar seus planos de receber dinheiro regularmente.
- Problemas no imóvel podem gerar reparos ou consertos inesperados, comprometendo seu orçamento.
- Mudanças na característica do bairro podem desvalorizar o imóvel e causar prejuízos na hora da venda ou reduzir o valor do aluguel a receber.
- Enchentes, incêndios e outras catástrofes podem inviabilizar o uso do imóvel para locação e gerar perda total. Para evitar esse tipo de problema, é importante a contratação de seguros.
- Crises econômicas podem desvalorizar o bem e dificultar sua comercialização.
Existem outras maneiras de investir em imóveis sem a necessidade de comprar um bem, como os fundos imobiliários (FIIs), LCI, CRI ou LIG. Conheça essas modalidades na matéria Investimentos Imobiliários.
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