A hora e a vez da casa própria

Com a redução das taxas, o crédito imobiliário ficou mais favorável para o consumidor. Se você já comprou seu imóvel, pode usar a portabilidade de financiamento para reduzir o valor a pagar

13 de janeiro de 2021

A hora e a vez da casa própria

A conquista de um lugar para chamar de seu está no topo da lista de sonhos dos quase 20 milhões de brasileiros que pagam aluguel ou vivem em moradias cedidas por terceiros, de acordo com o IBGE. Apesar da alta no desemprego e da instabilidade econômica no último ano, as condições estão mais favoráveis para quem deseja sair dessa situação. Confira o que mudou e como aproveitar o momento atual para realizar ou acelerar o sonho da casa própria.


Financiamento mais barato para quem quer sair do aluguel

Com as sucessivas reduções na taxa SELIC, o custo do financiamento imobiliário vem caindo a cada ano. A taxa média de juros, que era de 10,86% quatro anos atrás, hoje é de 7,16% ao ano. Na simulação a seguir é possível ter uma ideia do impacto dessa redução no bolso do comprador.

inforgráfico sobre como a queda de juros impacta os valores de financiamento


Portabilidade vantajosa para quem já tem financiamento

A queda da taxa de juros é uma boa notícia também para quem já tem um imóvel financiado, pois é possível fazer a portabilidade da dívida para outra instituição e reduzir o preço da parcela.

Regulamentada pelo Banco Central desde 2013, a portabilidade do financiamento, dentre eles o imobiliário, permite que o cliente de um banco transfira a operação de crédito para outra instituição que ofereça juros mais baixos, sem pagar impostos. O objetivo é aumentar a concorrência entre as instituições financeiras barateando o crédito para o consumidor final.

Veja na simulação a seguir o efeito de uma redução de juros de 1,5% em um financiamento com saldo devedor de R$ 150 mil e 20 anos ainda pela frente, no sistema SAC. Quanto mais tempo faltar para o final do contrato, maior será a economia obtida pela portabilidade.

inforgráfico sobre portabilidade de crédito


Regras da portabilidade

Existem algumas condições para transferir o crédito imobiliário para outra instituição.

Parcelas em atraso: pela regra, é possível transferir parcelas em atraso ou de cliente com o nome negativado, porém ele precisará passar por uma nova análise de crédito pelo novo banco, que poderá negar o financiamento. Por isso, a recomendação é regularizar as parcelas vencidas no banco atual primeiro e só depois procurar outro banco com taxa menor para fazer a transferência.

Avaliação do imóvel: além de analisar o cadastro do cliente, o banco que assumirá o crédito poderá solicitar uma nova avaliação do valor do imóvel, que pode ter se alterado após alguns anos, gerando a necessidade de atualizar as condições do financiamento.

Tipos de imóveis: apenas dívidas de imóveis já construídos podem ser transferidas pela portabilidade. Propriedades ainda na planta ou em obras não contam com essa opção.

Cobertura da oferta: para manter o cliente, o banco atual pode cobrir a oferta do novo banco, permitindo ao consumidor decidir se prefere mudar de banco ou continuar na mesma instituição em uma condição mais interessante do que a atual.

Cobrança de tarifas: ao decidir pela portabilidade, a dívida atual será quitada dando início ao novo relacionamento. Para quem tem contratos assinados antes de 10 de dezembro de 2007, o banco atual poderá cobrar uma tarifa pela liquidação antecipada, desde que esse termo esteja previsto em contrato. Para créditos adquiridos após esta data, não poderá ser cobrada nenhuma tarifa pela quitação.

Se você ainda não for cliente da instituição que vai conceder o novo crédito, o banco pode cobrar tarifa de confecção de cadastro para início de relacionamento. Já os custos relacionados à troca de informações e à transferência de recursos entre as instituições não podem ser repassados ao devedor.

Número de operações: pela regra, é permitido ao cliente efetuar mais de uma portabilidade do mesmo contrato, entretanto é preciso analisar se vale a pena dar início à burocracia envolvida.

Fundo de garantia: Quem financiou um imóvel com recursos do FGTS também poderá optar pela troca de banco e pode continuar utilizando o saldo disponível para amortização das parcelas futuras.

Prazo e valor para pagamento: Mesmo trocando a instituição financeira, o valor e o prazo para pagamento da dívida não podem ser superiores ao saldo devedor ou prazo da dívida original. Se no contrato original 36 meses para a quitação de uma dívida de R$ 100 mil, no banco novo, o valor e prazo máximos serão os mesmos, apenas as taxas podem ser alteradas.


Passo a passo para fazer a portabilidade

  1. O primeiro passo é pedir à instituição financeira na qual você mantém o atual contrato as informações sobre a operação: cópia do contrato atual, saldo devedor atualizado, data do último vencimento da operação.
  2. Em seguida, basta procurar outras instituições financeiras para verificar se alguma oferece condições mais vantajosas.
  3. Depois de escolher a nova instituição financeira, o pedido é feito pelo próprio banco contratado e a instituição original terá até 5 dias úteis para se manifestar.
  4. Se a instituição atual cobrir a oferta e o você concordar com a nova proposta, o processo é interrompido. Caso contrário, a nova instituição que você contratar transfere automaticamente os recursos relativos ao valor do contrato para a instituição original, realizando a liquidação antecipada da dívida.


Dicas para comprar e fazer a portabilidade com segurança

Seja para uma nova aquisição ou para portar o crédito, confira algumas dicas para financiar seu imóvel com segurança.


Pesquise e compare

Aproveite a facilidade da internet para fazer simulações em várias instituições financeiras, pesquisar preços, taxas e condições, lembrando sempre de comparar o Custo Efetivo Total do financiamento.


Não tenha medo de pechinchar

Se você já é cliente e possui bom relacionamento com seu banco, procure o gerente e negocie as condições para obter taxas ainda mais competitivas. Lembre-se que qualquer redução pode fazer uma grande diferença no valor final do imóvel e que pechinchar não é pecado.


Use o FGTS

O rendimento anual do Fundo de Garantia é quase nulo, portanto, se você tiver saldo nessa conta, vale a pena utilizá-lo para amortizar parte de sua dívida. Além de quitar parcelas do final do contrato, você também pode usar o saldo disponível para reduzir o valor das parcelas anualmente, o que pode trazer uma economia para o bolso e acelerar a quitação do seu financiamento imobiliário. Saiba como aproveitar o FGTS inativo.


Considere custos além da parcela

A compra de uma casa vai muito além de ter o dinheiro para a entrada e a prestação. É preciso levar em conta os custos com impostos e taxas para a transferência e a formalização da escritura do imóvel, a mobília, reforma e a mudança. Além disso, antes de escolher um bairro para morar, é preciso considerar as despesas de viver naquela região, como o IPTU, o condomínio, o custo do transporte até o trabalho, o preço do pãozinho, a escola das crianças, o combustível e outros itens que podem encarecer o seu custo de vida. Visite o bairro antes e coloque todos esses gastos no papel para fazer uma escolha mais planejada e consciente.